LOS PRECIOS INMOBILIARIOS Y EL EFECTO DE EXPECTATIVAS DE CAMBIO
Venezuela ⁄ En respuesta a las inquietudes que se han presentado recientemente en relación a los precios inmobiliarios, señalándose que están rebotando al alza y que algunos han manifestado que ahora los vendedores están imponiendo los precios, expongo en este artículo mi opinión al respecto. • Es cierto que estamos cada vez más cerca de cambios importantes, lo cual ha producido una expectativa de bienestar en la situación económica y social del país. Este nuevo panorama ha promovido, por los momentos, la esperanza de una mejoría de los precios inmobiliarios, provocando en los propietarios una actitud hacia el alza. Sin embargo, a pocos días de iniciado el año y por lo reciente de dicho cambio, sería arriesgado estimar (o afirmar) que este sea un comportamiento generalizado y que su crecimiento sea significativo Dicho cambio hará que las condiciones del país mejoren, pero para ello se necesita implementar importantes políticas: reestructuración de las instituciones del Estado, reconstrucción de la industrias básicas (incluyendo la petrolera), inversión en todos los sistemas de servicios básicos (primordialmente salud, educación, agua y electricidad), políticas eficientes para mejorar sustancialmente la agroindustria y la ganadería, revisión y la reestructuración de la deuda, política cambiaria y la implementación de una política monetaria adecuada para frenar la hiperinflación, entre otras. La profundidad de la crisis hace suponer que los resultados de estas políticas se distribuirán en el tiempo, con mayor realce hacia el mediano y largo plazo. Y el mercado inmobiliario se afectará positivamente en la medida que se obtengan buenos resultados. • Los precios son el resultado de una conjugación entre la oferta y la demanda. Si la oferta de inmuebles supera a la demanda, los precios bajan. Si la demanda mejora, los precios subirán. Esta Ley de la oferta y la demanda es la que rige en el mercado de cualquier bien y servicio. En el mercado inmobiliario actual, para que los precios se recuperen la demanda efectiva debe reactivarse. Esto sucederá si: aumenta el tamaño de dicha demanda, se mejora el poder de compra y, por último, que exista para el inversionista una perspectiva clara de una mejoría (a corto, mediano y largo plazo) de la situación país, que le permita intuir una tendencia al alza de los precios en el futuro y así poder obtener un atractivo retorno de la inversión. Estos tres aspectos aún no se presentan de forma clara, lo que existe hasta el momento son especulaciones. Por otra parte, actualmente se presenta una importante acumulación de ofertas, producto de dos situaciones: los que emigraron que desean vender sus inmuebles y los nuevos proyectos construidos que aprovecharon la alta liquidez existente en la economía. Por ejemplo, en el caso de oficinas en el Área Metropolitana de Caracas existe un total de 387.062 m2 disponibles en proyectos y se estima una vacancia de 112.261 m2 en edificios corporativos ya en funcionamiento, cuyo tiempo de absorción en el mercado supera los 20 años; y en el caso de centros comerciales, se estima que existe un superávit superior a los 200.000 m2, los cuales serán absorbidos cuando el nivel de consumo (en términos reales) de los visitantes a éstos espacios aumente más de 12 veces. En el caso de viviendas multifamiliares éstos niveles de ofertas no son tan relevantes, porque los inversionistas/promotores se enfocaron más hacia las oficinas y comercios, pero se encuentran una cantidad de proyectos que resaltan por su contraste con la situación adversa presente que impide una activación de la demanda. En síntesis, actualmente en el mercado presenta un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda y se prevé que continúe con la tendencia a la baja, o que quizás este año se estanque, como producto de la nueva perspectiva de cambio, para que comience a recuperarse de una manera moderada en los próximos años. Es necesario, para sincerar las expectativas de precios, que se deben tomar como referencia diferentes ciudades importantes de otros países, donde las economías se encuentran estables y que, dependiendo de nuestra evolución, podamos llegar a ubicarnos en sus niveles (oficinas entre US$ 3,000/m2 – US$ 3,500/m2, locales comerciales entre US$ 3,000/m2 – US$ 5,000/m2). • Históricamente, en nuestro país no se tienen ejemplos de cambios abruptos de los precios de un año a otro. En el caso de las oficinas, el incremento más alto del “precio promedio”, en términos reales, ocurrió en el año 2006, el cual fue de 86% con respecto al año anterior, seguido por el incremento en el año 1998, que fue de 50%; sin embargo, dichos incrementos no fueron recurrentes en los años subsiguientes, más bien se presentaron bajas en los precios o estancamiento. Es decir que, para el caso actual, esta situación podría producir una inflexión al alza en contraposición a la tendencia a la baja que se viene presentando, pero será finalmente el mercado quien tendrá la última palabra para fijar los precios, dominando así a las reacciones emocionales presentes en los últimos días. • Por último, quien considere que el mercado inmobiliario se encuentra disociado con la economía general de un país, no ha entendido lo sucedido en últimos 20 años. En mis conferencias y presentaciones he resaltado que los promotores y corredores inmobiliarios deben preocuparse de cómo “vender”, y no estar enfocados en los niveles de precios. Y que para vender deben diseñarse estrategias innovadoras y eficientes para lograr el éxito, para lo cual es necesario investigar sobre experiencias de otros países que sobrellevaron situaciones similares de crisis inmobiliarias, como fueron EEUU y España. Por: Martín A. Fernández Ch. Especialista en estudios de mercado inmobiliario
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